Ți s-a întâmplat să te uiți la un apartament nou (în faza de proiect) pe care ai pus ochii și să te întrebi:

„Oare totul e în regulă cu actele?”

sau

„Dacă plătesc avansul și proiectul nu se mai finalizează?”

Sunt întrebări firești, pentru care răspunsul cântărește greu în decizia de cumpărare și care ar fi bine să fie adresate direct dezvoltatorului încă de la începutul discuției. Și pentru că lucrurile nu au fost foarte transparente de multe ori în trecut, cumpărătorii au ajuns să trăiască cu emoții până în ziua în care au intrat în posesia apartamentului achiziționat, moment în care au răsuflat ușurați.

Exact din aceste motive a apărut așa-numita Lege Nordis (în fapt, Legea nr. 207/2025), care se concretizează într-un set de reguli menite să ofere mai multă protecție cumpărătorilor de locuințe aflate în fază de proiect sau construcție.

Concret, legea îți spune clar la ce să fii atent, ce drepturi ai și ce obligații are dezvoltatorul, ca să nu existe surprize neplăcute după semnare, iar tu să stai relaxat până la primirea apartamentului, dar și după acest moment.

Ce este, mai exact, „Legea Nordis”?

În spațiul public, „Legea Nordis” este denumirea populară pentru noile reglementări introduse prin modificări ale legislației privind protecția consumatorilor în tranzacțiile imobiliare off-plan (locuințe vândute înainte de finalizare).

Scopul principal al acestor măsuri este:

• creșterea transparenței,
• limitarea riscurilor pentru cumpărători,
• protejarea avansurilor plătite,
• obligarea dezvoltatorilor la standarde clare de informare.

Ce trebuie să verifici înainte să cumperi un apartament?

„Legea Nordis” pune accent pe câteva elemente-cheie pe care orice cumpărător ar trebui să le urmărească:

1. Situația juridică a proiectului

Dezvoltatorul trebuie să îți pună la dispoziție, atunci când soliciți, informații clare despre autorizația de construire, dreptul de proprietate asupra terenului și stadiul real al lucrărilor.

2. Termenele de predare angajate

În clauzele contractuale trebuie neapărat incluse: termenul estimat de finalizare al proiectului, condițiile de prelungire a contractului și penalitățile sau opțiunile în caz de întârziere.

3. Modul de plată al avansului

Un aspect extrem de important introdus de noile reglementări este separarea fondurilor. Mai precis, avansurile trebuie gestionate în mod transparent de către dezvoltator, astfel încât acestea să nu fie folosite discreționar.

4. Contractele prealabile (PVC - Promisiunea de vânzare-cumpărare)

Aceste documente trebuie să fie detaliate, clare și să conțină toate informațiile esențiale despre suprafețe, compartimentare, preț final și condițiile de livrare.

Am extras câteva dintre cele mai importante mențiuni ale „Legii Nordis”, menite să-ți aducă un plus de claritate în decizia de achiziție, și anume:

• Obligația dezvoltatorilor imobiliari de a înscrie în Cartea Funciară promisiunile obligatorii de vânzare-cumpărare, pentru a se evita vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane. (Art. 1 modifică art. 22 din Legea 10/1995, paragraf J3)
• Limitarea avansului pe care dezvoltatorul îl poate solicita la 15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor. Dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul fizic al proiectului.
• Sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, pe numele dezvoltatorului, folosit exclusiv pentru continuarea investiției imobiliare. (Art. 1 modifică art. 22 din Legea 10/1995, paragraf J6)
• Folosirea banilor în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. (Art. 1 modifică art. 22 din Legea 10/1995, paragraf J7)
• În caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori privilegiați, după statul român, având prioritate la recuperarea banilor.

Ce câștigi tu ca viitor proprietar după intrarea în vigoare a acestei legi?

Pe scurt: mai multă siguranță financiară, stres redus în procesul de achiziție, decizii informate, protecție legală reală și, nu în ultimul rând, încredere în proiectul ales. Cu alte cuvinte, nu mai cumperi „pe promisiuni”, ci pe informații clare și verificabile, dar mai ales legiferate.

Unii dezvoltatori imobiliari au aplicat aceste prevederi în mod corect și constant și înainte de apariția Legii Nordis. Pentru proiecte precum Vivalia Grand, de exemplu, transparența și siguranța nu sunt noutăți introduse de lege; ele au fost parte din modul de lucru încă de la început.

Acest mod de lucru a presupus, în mod firesc, câteva aspecte importante, și anume:

• Finanțare asigurată din start, adică nu se demarează un proiect fără finanțare bancară aprobată. Acest lucru înseamnă că finalizarea construcției nu depinde de avansurile clienților, iar proiectul are stabilitate financiară încă din faza incipientă.
• Avansurile încasate au fost permanent gestionate separat și controlate riguros, aceste sume fiind direcționate din start în contul băncii creditoare, cu reguli clar stabilite privind utilizarea acestora, constituind practic un mecanism suplimentar de protecție pentru cumpărători.
• Contractele sunt transparente și detaliate, acoperind toate aspectele esențiale. Promisiunile de vânzare-cumpărare (PVC) sunt redactate complet și clar tocmai pentru a elimina interpretările și ambiguitățile, iar informațiile despre apartament, termene și condiții sunt explicate de la început.
• Avansul de rezervare este limitat la maximum 5% (exact cum prevăd noile reglementări), conservând astfel expunerea financiară a cumpărătorului.
• Semnarea rapidă la notar a PVC-urilor, în cel mai scurt timp după rezervări, iar în situațiile în care apar întârzieri (de exemplu, pentru clienți din diaspora), acestea țin de disponibilitatea cumpărătorului, nu de procesul intern.

De ce contează, în final, toate aceste lucruri?

Pentru că un apartament nu este doar o achiziție, ci este o investiție majoră care are nevoie de decizii informate. Prin aplicarea „Legii Nordis”, poți conta pe claritate, predictibilitate, siguranță și transparență totală asupra procesului de cumpărare. Astfel, știi din start ce cumperi, când se predă și în ce condiții - fără stres inutil și fără surprize.

Mai există nelămuriri și interpretări ale „Legii Nordis” care încă necesită clarificări? Da, cu siguranță, dar până atunci câștigurile imense aduse de noile prevederi pentru cei ce își doresc să achiziționeze un apartament în faza de proiect au exact caracterul protectiv pe care potențialii clienți îl căutau pentru a câștiga încrederea necesară deciziei lor.

Întrebări frecvente despre „Legea Nordis”

Q: Legea Nordis se aplică tuturor proiectelor imobiliare?

A: Nu. Legea se aplică vânzărilor de locuințe aflate în faza de proiect sau construcție.

Q: Pot pierde avansul dacă renunț la cumpărare?

A: Depinde de condițiile din contractul de rezervare și din Promisiunea de vânzare-cumpărare. Verifică termenii de retragere, penalitățile aplicabile și condițiile de restituire a sumelor.

Q: Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie predarea apartamentului?

A: Legea Nordis întărește obligația dezvoltatorului de a respecta termenele asumate și de a informa corect cumpărătorii despre termenul de livrare, perioada de grație și opțiunile disponibile pentru cumpărător (reziliere, penalități, renegociere).

Q: Avansurile sunt protejate în caz de insolvență a dezvoltatorului?

A: Unul dintre obiectivele principale ale noilor reglementări este separarea și controlul utilizării fondurilor. Atunci când avansurile sunt gestionate prin conturi dedicate, sub supravegherea băncii finanțatoare, riscul pentru cumpărător este semnificativ redus.